Comment utiliser cette calculatrice
- Saisissez le prix d'achat, le pourcentage d'apport personnel et le taux d'intérêt qui vous a été proposé.
- Saisissez le loyer de marché atteignable. Vérifiez-le à l'aide d'annonces comparables, et non selon les projections du vendeur.
- Définissez les charges d'exploitation en pourcentage du loyer ; 40 % à 50 % est une fourchette réaliste pour la plupart des logements locatifs individuels.
- Ajustez la vacance locative en fonction des rotations de locataires dans votre secteur, puis analysez conjointement le cash-flow et la rentabilité.
Méthode de calcul
Le résultat net d'exploitation (NOI) est calculé avant le service de la dette, ce qui rend le taux de capitalisation comparable entre des biens financés différemment. Le cash-flow déduit ensuite la mensualité de prêt, et le cash-on-cash divise le cash-flow annuel par le capital réellement investi (apport plus environ 3 % de frais de clôture).
La règle des 50 % existe parce que les investisseurs débutants sous-estiment systématiquement les dépenses d'exploitation. Les impôts, l'assurance, la gestion, l'entretien, les provisions pour gros travaux, le renouvellement des locataires et les charges absorbent généralement entre 40 et 50 % du loyer brut sur l'ensemble de la période de détention, même si certains mois paraissent beaucoup moins coûteux.
La vacance s'applique au loyer brut avant les charges, car un logement vide ne génère aucun revenu tout en continuant à coûter en charges fixes. Une hypothèse de 6 % équivaut à environ trois semaines de vacance par an, ce qui est normal pour des baux annuels sur un marché stable.
Formule et références
NOI = loyer × 12 × (1 − vacance) × (1 − ratio de charges) ; Taux de capitalisation = NOI ÷ prix ; CoC = cash-flow annuel ÷ capital investi
Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, méthode de capitalisation du revenu ; IRS Publication 527 pour les catégories de charges locatives.
Exemple de calcul
Bien à 300 000 $, 25 % d'apport à 7 %, loyer de 2 400 $, 40 % de charges, 6 % de vacance.
- Le loyer brut après vacance est de 27 072 $ par an.
- Le NOI après 40 % de charges est d'environ 16 243 $, soit un taux de capitalisation de 5,4 %.
- Le prêt de 225 000 $ coûte environ 1 497 $ par mois.
Cash-flow d'environ −143 $ par mois ; l'opération nécessite un prix plus bas, un loyer plus élevé ou un apport plus important pour être équilibrée.
Questions fréquentes
Quel taux de capitalisation devrais-je viser ?
Cela dépend du marché. Comparez-le aux ventes récentes de biens similaires dans le même sous-marché plutôt qu'à une moyenne nationale.
Le prêt doit-il être intégré dans le NOI ?
Non. Le NOI est délibérément calculé hors dette afin de comparer les biens indépendamment du mode de financement choisi par chaque acheteur.
Cela inclut-il la plus-value et les avantages fiscaux ?
Non. Il mesure uniquement la performance d'exploitation. L'amortissement comptable et la plus-value sont bien réels mais doivent être évalués séparément.