Comment utiliser cette calculatrice
- Saisissez le montant du prêt : le prix d'achat moins votre apport, et non le prix lui-même.
- Saisissez le taux d'intérêt annuel exactement tel qu'il est indiqué ; le calculateur le convertit en taux mensuel.
- Définissez la durée en années, généralement 25 ou 30 pour un prêt immobilier résidentiel.
- Consultez la mensualité, puis comparez le total des intérêts pour deux durées avant de choisir.
Méthode de calcul
Un prêt immobilier est un prêt entièrement amortissable. Le prêteur applique le taux mensuel au capital restant dû, et la mensualité est calculée pour que ce solde atteigne exactement zéro à la dernière échéance prévue. Comme les intérêts portent sur le montant restant plutôt que sur la somme initiale, la répartition entre intérêts et capital évolue chaque mois.
Cette évolution explique pourquoi les remboursements supplémentaires sont si efficaces en début de prêt. Les premières années, le solde est proche de son maximum, donc l'essentiel de chaque mensualité correspond aux intérêts ; les dernières années, la même mensualité rembourse presque entièrement du capital. Allonger la durée réduit la mensualité, mais ajoute des années d'intérêts sur un solde qui diminue lentement. C'est pourquoi un prêt sur 30 ans peut coûter beaucoup plus cher qu'un prêt sur 25 ans malgré un taux similaire.
Le résultat couvre uniquement le capital et les intérêts. La taxe foncière, l'assurance du bâtiment, l'assurance du prêt immobilier et les éventuels frais de service sont facturés séparément ou provisionnés sur un compte dédié ; votre dépense réelle sera donc supérieure au montant affiché ici.
Formule et références
M = P × [ r(1 + r)^n ] / [ (1 + r)^n − 1 ] où r = taux annuel / 12 et n = années × 12
Formule standard d'amortissement d'un prêt à taux fixe et à échéances constantes, utilisée dans les calculs d'information des prêteurs.
Exemple de calcul
Un acheteur acquiert un bien à 385,000 avec un apport de 57,750 et emprunte 327,250 à 6.35% sur 30 ans.
- Taux mensuel r = 0.0635 / 12 = 0.00529167.
- Nombre de mensualités n = 30 × 12 = 360.
- (1 + r)^n = 1.00529167^360 ≈ 6.6799.
- M = 327,250 × (0.00529167 × 6.6799) / (6.6799 − 1) ≈ 327,250 × 0.035348 / 5.6799.
Mensualité ≈ 2,036. Total versé sur 360 mois ≈ 733,000, dont environ 406,000 d'intérêts.
Questions fréquentes
Pourquoi la mensualité annoncée par mon prêteur est-elle plus élevée ?
Les prêteurs incluent dans le prélèvement mensuel les provisions pour la taxe foncière et l'assurance habitation et, lorsque l'apport est inférieur à 20%, l'assurance du prêt immobilier. Ce calculateur affiche uniquement le capital et les intérêts, c'est-à-dire la part déterminée par le taux et la durée.
Combien une durée plus courte permet-elle réellement d'économiser ?
Effectuez le calcul pour le même prêt sur 30 ans puis sur 15 ans. La mensualité augmente sensiblement, mais le total des intérêts diminue souvent de plus de moitié, car le capital est remboursé beaucoup plus vite et produit des intérêts pendant moins d'années.
Une mensualité supplémentaire par an fait-elle une différence ?
Oui, et plus que la plupart des gens ne l'imaginent. Un versement supplémentaire entièrement affecté au capital retire ce montant de tous les futurs calculs d'intérêts, ce qui réduit généralement la durée d'un prêt sur 30 ans de quatre à six ans.
Dois-je utiliser ici le taux d'intérêt ou l'APR ?
Utilisez le taux d'intérêt nominal pour retrouver la mensualité que votre prêteur prélèvera. L'APR intègre les frais dans un coût annualisé et sert à comparer les offres, pas à calculer une mensualité.
Que se passe-t-il si les taux changent sur un prêt immobilier à taux variable ?
Le calcul suppose un taux fixe pendant toute la durée. Pour un prêt à taux variable ou indexé, refaites le calcul avec un taux supérieur de deux ou trois points afin de voir si la mensualité resterait supportable après une hausse.