Comment utiliser cette calculatrice
- Saisissez le capital restant dû, et non le montant initial emprunté.
- Saisissez le taux d'intérêt et le nombre d'années restantes sur le tableau d'amortissement.
- Saisissez le montant supplémentaire que vous souhaitez ajouter à chaque mensualité.
- Consultez les intérêts et le temps économisés, qui représentent le double gain de cette démarche.
- Comparez les intérêts économisés aux gains que produirait ce même montant s'il était investi avant de vous engager.
Méthode de calcul
Chaque dollar supplémentaire amortit directement le capital, et le capital remboursé cesse de générer des intérêts pour toute la durée restante du prêt. C'est pourquoi l'effet est si disproportionné : sur un crédit de 30 ans, 200 $ supplémentaires par mois représentent environ 10 % de trésorerie en plus, mais réduisent souvent de plus de 20 % les intérêts globaux et de cinq ans ou plus la durée d'emprunt.
Le calendrier importe bien plus qu'on ne l'imagine. Les premières échéances se composent presque exclusivement d'intérêts ; rembourser du capital dès la première année évite donc près de trois décennies d'intérêts composés sur cette somme. Le même versement effectué la vingt-cinquième année n'évite que quelques années d'intérêts. Concentrer les remboursements anticipés au début est bien plus rentable que de répartir le même total sur toute la durée du crédit.
Le rendement d'un remboursement anticipé est strictement égal au taux de votre crédit immobilier, garanti et sans risque. Toutefois, il n'est net d'impôt que si vous ne déduisez pas vos intérêts, et il est illiquide, l'argent injecté dans un bien immobilier ne pouvant être récupéré sans refinancement ni revente. À un taux de 3 %, investir rapporte généralement plus ; à 7 %, un rendement garanti de 7 % est difficile à battre. Constituez une épargne de précaution et profitez des abondements employeur avant toute démarche.
Formule et références
Chaque mois : intérêts = solde × r/12 ; solde = solde − (échéance + supplément − intérêts) ; répéter jusqu'à ce que le solde ≤ 0
Formules classiques d'amortissement ; directives de la CFPB sur l'affectation des versements supplémentaires au capital et la confirmation du gestionnaire de crédit.
Exemple de calcul
Un capital restant dû de 320 000 $ à 6,5 % sur 30 ans restants, avec 200 $ de plus par mois.
- La mensualité de base est d'environ 2 023 $ par mois.
- Sans versements supplémentaires, le total des intérêts s'élève à environ 408 000 $ sur 360 mois.
- À 2 223 $ par mois, le prêt est soldé en 300 mois environ.
- Le total des intérêts tombe à près de 346 000 $.
Près de 62 000 $ d'intérêts économisés et cinq années de moins, pour 200 $ de plus par mois, soit un rendement garanti effectif de 6,5 %.
Questions fréquentes
Dois-je préciser à mon prêteur que le surplus est destiné au capital ?
Oui. De nombreux organismes affectent par défaut les montants non spécifiés à la mensualité suivante ou au compte séquestre plutôt qu'au capital. Mentionnez explicitement « affectation au capital » à chaque opération et contrôlez votre relevé suivant.
Un plan de paiement toutes les deux semaines revient-il au même ?
À peu près. Vingt-six demi-mensualités équivalent à treize versements complets par an, soit une mensualité supplémentaire par an. Vous pouvez obtenir le même résultat gratuitement en versant un douzième de plus chaque mois.
Vaut-il mieux rembourser par anticipation ou investir ?
Comparez le taux de votre prêt avec le rendement net espéré de vos investissements. Le remboursement anticipé est garanti et illiquide ; l'investissement présente un rendement potentiel plus élevé mais comporte un risque réel.
Les versements supplémentaires réduisent-ils ma mensualité ?
Non, ils réduisent la durée du crédit. Seuls un réaménagement formel ou un rachat de crédit permettent d'abaisser le montant de la mensualité exigée.