Comment utiliser cette calculatrice
- Entrez votre revenu mensuel brut. Avant impôts, en incluant les primes régulières ou les revenus d'activité indépendante.
- Entrez le coût total du logement : capital, intérêts, taxe foncière, assurance et éventuelles charges de copropriété (HOA).
- Ajoutez toutes les autres mensualités obligatoires : prêts auto, prêts étudiants, paiements minimaux de cartes de crédit, pensions alimentaires.
- Consultez le ratio back-end, qui est le chiffre sur lequel se concentrent les analystes de crédit.
- Utilisez les lignes de capacité pour voir quel montant de logement ou de dette supplémentaire peut s'inscrire dans les limites de 36 % et 43 %.
Méthode de calcul
Le ratio front-end ne prend en compte que les dépenses de logement et le ratio back-end englobe l'ensemble des dettes récurrentes. Tous deux utilisent le revenu brut plutôt que le revenu net, c'est pourquoi les ratios semblent toujours plus confortables sur le papier que sur un compte bancaire : un ratio back-end de 43 % peut facilement représenter 60 % du salaire net après déduction des impôts et cotisations.
Ces seuils proviennent des critères de souscription et non de la simple arithmétique. La règle classique du 28/36 est antérieure à la souscription automatisée. La limite back-end de 43 % a été intégrée dans la règle Qualified Mortgage, et bien que la révision de 2021 ait remplacé ce plafond strict par un critère basé sur le coût du crédit, la plupart des prêteurs considèrent toujours 43 % comme le plafond pratique. Les prêts FHA sont régulièrement acceptés à 50 % et plus en présence de facteurs de compensation tels que des réserves financières ou une cote de crédit élevée.
Ce qui constitue une dette compte tout autant que le ratio lui-même. Les analystes incluent les paiements minimaux sur cartes de crédit, les prêts à tempérament ayant plus d'une dizaine de mensualités restantes, les pensions alimentaires pour ex-conjoint et pour enfants, mais pas les factures d'énergie, les primes d'assurance, les retenues à la source ni les courses alimentaires. Solder un petit prêt auquel il reste trois mensualités n'aide pratiquement pas ; éliminer un prêt auto avec trois ans restants peut faire baisser le ratio de plusieurs points et faire pencher la décision d'approbation.
Formule et références
DTI front-end = dépenses de logement ÷ revenu mensuel brut ; DTI back-end = (logement + autres dettes) ÷ revenu mensuel brut
Règle CFPB sur la capacité de remboursement / prêt qualifié (Ability-to-Repay/Qualified Mortgage), 12 CFR §1026.43 ; Fannie Mae Selling Guide B3-6-02 sur les ratios d'endettement.
Exemple de calcul
7 000 $ de revenu mensuel brut, 1 900 $ de mensualité de logement et 650 $ d'autres dettes.
- Front-end = 1 900 ÷ 7 000 = 27,1 %.
- Back-end = (1 900 + 650) ÷ 7 000 = 36,4 %.
- Capacité à 43 % = 7 000 × 0,43 = 3 010 $, laissant 460 $ de marge inutilisée.
- Logement maximal à 36 % avec les mêmes autres dettes = 7 000 × 0,36 − 650 = 1 870 $.
Un ratio back-end de 36,4 % se situe parfaitement dans les normes conventionnelles avec environ 460 $ par mois de capacité d'endettement supplémentaire.
Questions fréquentes
Quel DTI faut-il pour obtenir un prêt hypothécaire ?
Un ratio inférieur à 36 % est idéal, jusqu'à 43 % est accepté par la plupart des prêteurs conventionnels, et les prêts FHA peuvent monter jusqu'à 50 % ou plus avec de solides facteurs de compensation.
Revenu brut ou net ?
Toujours le revenu brut. Le revenu avant impôts et déductions. C'est ce que les prêteurs utilisent, et c'est la raison pour laquelle le ratio sous-estime la pression réelle sur votre budget.
Les factures d'énergie et les courses alimentaires sont-elles prises en compte ?
Non. Seules les obligations de dettes récurrentes figurant sur un rapport de solvabilité, ainsi que les paiements ordonnés par le tribunal comme les pensions alimentaires, sont comptabilisés.
Quel est le moyen le plus rapide de réduire son DTI ?
Éliminer la mensualité la plus élevée plutôt que le solde le plus important. Un prêt automobile avec une grosse mensualité et un faible solde restant est la cible offrant le plus fort effet de levier.