Comment utiliser cette calculatrice
- Entrez la valeur d'expertise ou la valeur marchande actuelle de la propriété.
- Entrez le solde du premier prêt hypothécaire, c'est-à-dire le solde actuel et non le montant initial du prêt.
- Ajoutez le solde d'un éventuel second rang ou d'une marge de crédit hypothécaire (HELOC) pour obtenir le LTV combiné.
- Vérifiez si le LTV est supérieur à 80 %, seuil à partir duquel l'assurance prêt hypothécaire et des surprimes de taux s'appliquent généralement.
- Utilisez la ligne de remboursement pour connaître précisément la réduction de capital nécessaire pour atteindre 80 %.
Méthode de calcul
Le LTV est la principale mesure du risque pour le prêteur, car il détermine la marge de sécurité existante entre la dette et une vente forcée. À 95 % de LTV, une baisse modérée des prix combinée aux frais de vente efface entièrement la garantie ; à 70 %, la marge est substantielle. C'est pourquoi la tarification diminue par paliers (80 %, 75 %, 70 %) plutôt que de manière linéaire, et pourquoi franchir un palier peut modifier sensiblement votre taux.
Le LTV combiné est essentiel dès lors qu'il existe une seconde hypothèque. Un premier prêt hypothécaire à 60 % de LTV paraît sûr jusqu'à ce qu'une marge de crédit hypothécaire porte le ratio combiné à 92 %. Les prêteurs évaluent le montant combiné pour toute nouvelle décision de crédit, et c'est ce chiffre qui détermine si un emprunt supplémentaire adossé au bien est envisageable.
La valeur au dénominateur est celle de l'évaluation retenue par le prêteur, et non l'estimation d'un site d'annonces ou le prix auquel s'est vendue la maison du voisin. Lors d'un achat, les prêteurs retiennent le montant le plus bas entre le prix de vente et la valeur d'expertise ; une expertise inférieure au prix du contrat fait donc grimper votre LTV et peut vous contraindre à apporter davantage de liquidités à la clôture. Lors d'un refinancement, l'expertise fait loi, ce qui justifie d'en demander une lorsque les prix locaux ont augmenté.
Formule et références
LTV = solde du prêt ÷ valeur d'expertise × 100 ; CLTV = (total des créances) ÷ valeur d'expertise × 100
Fannie Mae Selling Guide B2-1.5-02 sur l'admissibilité des prêts et les ratios LTV ; Directives interinstitutions de l'OCC pour les prêts immobiliers, 12 CFR Partie 34 Sous-partie D.
Exemple de calcul
Un bien évalué à 400 000 $ avec une première hypothèque de 320 000 $ et aucune sûreté de second rang.
- LTV = 320 000 ÷ 400 000 = 80,00 %.
- Valeur nette = 400 000 − 320 000 = 80 000 $, soit 20 %.
- Le seuil de solde à 80 % est de 400 000 × 0,8 = 320 000 $.
- Le solde se trouve déjà au niveau du seuil, aucun remboursement de capital supplémentaire n'est donc requis.
Exactement 80 % de LTV. La limite à laquelle la PMI disparaît et les conditions de taux conventionnels s'améliorent.
Questions fréquentes
Quel LTV me faut-il pour éviter la PMI ?
80 % ou moins sur un prêt conventionnel, ce qui signifie 20 % de capital net acquis par l'apport personnel, le remboursement du principal ou la plus-value immobilière.
La prise de valeur de mon logement fait-elle baisser mon LTV ?
Oui, mais le prêteur ne la prend en compte qu'après une expertise officielle validée. La hausse des prix du marché ne modifie pas votre ratio dans les registres du prêteur tant qu'elle n'est pas documentée.
Quel est un bon LTV pour refinancer ?
En dessous de 80 %, vous accédez aux meilleurs taux. Au-dessus de 80 %, cela implique généralement une assurance emprunteur ou une majoration de taux, et au-delà de 97 %, peu d'options conventionnelles subsistent.
En quoi le ratio CLTV diffère-t-il du LTV ?
Le LTV ne prend en compte que le premier prêt immobilier ; le CLTV comptabilise l'ensemble des sûretés grevant le bien. Les prêteurs évaluent les nouvelles demandes de crédit d'après le CLTV.