Comment utiliser cette calculatrice
- Saisissez le montant de l'emprunt et le taux d'intérêt.
- Définissez la durée d'amortissement théorique. La durée servant au calcul de la mensualité, souvent 30 ans.
- Définissez la date de tombée du terme, moment où le solde restant est exigible, généralement après 5 ou 7 ans.
- Prenez connaissance du montant final exigible, c'est-à-dire la somme forfaitaire que vous devrez refinancer, solder par la revente ou payer.
- Observez le faible montant de capital remboursé avant l'échéance finale ; cela constitue le risque structurel de ces prêts.
Méthode de calcul
Un prêt à échéance ballon dissocie le calendrier de remboursement de la date d'exigibilité. Les mensualités sont calculées comme si le prêt allait à son terme théorique complet, ce qui les maintient à un bas niveau, mais le prêteur réclame la totalité du solde résiduel à la date de tombée. L'immobilier commercial utilise quasi systématiquement cette structure, que l'on retrouve aussi dans les crédits-vendeurs et certains financements résidentiels de transition.
La conséquence est qu'une très faible part de capital est remboursée. Sur un amortissement de 30 ans avec un terme ballon à 7 ans, seuls 10 % environ du capital d'origine ont été amortis lorsque le solde arrive à échéance. L'emprunteur dépend donc de trois issues : refinancer, vendre le bien ou disposer des liquidités. Toutes trois dépendent des conditions du marché à un horizon de sept ans, ce que personne ne peut prévoir avec certitude.
Le risque de refinancement représente le véritable coût d'une mensualité réduite. Si les taux ont grimpé ou si la valeur du bien a baissé, le refinancement peut être insuffisant pour couvrir le solde ou tout simplement refusé. C'est le mécanisme à l'origine d'une grande partie des défaillances en immobilier commercial à chaque cycle de hausse des taux. Avant d'opter pour ce type de prêt, vérifiez si l'échéance d'un prêt amortissable classique est réellement hors de portée et évaluez le coût d'un refinancement à un taux supérieur de trois points.
Formule et références
Mensualité = P·r / (1 − (1 + r)⁻ᴺ) sur la base de la durée d'amortissement N ; solde final ballon = solde résiduel après n mensualités = P(1 + r)ⁿ − mensualité·[((1 + r)ⁿ − 1)/r]
Mathématiques financières de l'amortissement ; informations obligatoires de la CFPB sur les prêts à échéance ballon, 12 CFR §1026.37(b)(5).
Exemple de calcul
Un emprunt de 250 000 $ à 7 %, amorti sur 30 ans avec échéance ballon à 7 ans.
- Mensualité sur un profil de 30 ans à 7 % = 1 663 $ par mois.
- Après 84 versements, environ 139 700 $ d'intérêts et 9 900 $ de capital ont été réglés.
- Solde restant dû = environ 228 800 $.
- Montant total versé sur les sept ans plus le solde final = environ 368 500 $.
Un solde ballon de 228 800 $ au bout de sept ans : 91 % du prêt initial reste à payer malgré 139 700 $ déjà déboursés.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si je ne peux pas régler le solde final ?
Vous devez refinancer, vendre ou négocier une prolongation. Si aucune de ces solutions n'aboutit, le prêt passe en défaut de paiement, raison pour laquelle le plan de sortie importe davantage que le montant de la mensualité.
Pourquoi opter pour un prêt à échéance ballon ?
Pour des mensualités plus faibles et souvent un meilleur taux sur la période initiale. Cela convient aux emprunteurs qui comptent réellement revendre ou refinancer avant la date d'échéance.
Peut-on refinancer un prêt à échéance ballon ?
En général oui, mais aux conditions de taux et de valorisation en vigueur à cette date ultérieure. Des variables imprévisibles au moment de la signature.
Trouve-t-on encore des prêts à échéance ballon pour les particuliers ?
Très rarement pour les résidences principales depuis les règles de vérification de solvabilité adoptées après 2008. Ils restent courants dans l'immobilier commercial et les financements entre particuliers.