Comment utiliser cette calculatrice
- Entrez le prix du bien et le pourcentage de votre apport personnel ; la PMI s'applique en dessous de 20 %.
- Définissez le taux de PMI ; 0,3 % à 1,5 % du montant du prêt par an est la fourchette habituelle, principalement déterminée par la cote de crédit et le ratio prêt-valeur (LTV).
- Indiquez le taux de votre prêt hypothécaire pour obtenir un tableau d'amortissement précis.
- Ajoutez une estimation de la plus-value immobilière pour voir quand une nouvelle évaluation pourrait permettre de supprimer la PMI plus tôt.
- Comparez le coût total de la PMI avec les liquidités supplémentaires qu'exigerait un apport de 20 %.
Méthode de calcul
La PMI protège le prêteur, et non l'emprunteur, contre les pertes en cas de défaut de paiement du prêt. Elle est tarifiée sous la forme d'un pourcentage annuel du solde du prêt et facturée mensuellement. Le taux dépend du ratio prêt-valeur et de la cote de crédit, et l'écart est important : un score de 760 à 90 % de LTV peut payer 0,3 %, tandis qu'un score de 640 à 97 % de LTV peut payer bien plus de 1 %, ce qui, sur un même prêt, représente une différence de plusieurs centaines de dollars par mois.
Il existe deux voies de suppression régies par des règles différentes. En vertu du Homeowners Protection Act, le gestionnaire de prêt doit annuler automatiquement la PMI lorsque le solde prévu atteint 78 % de la valeur initiale, et doit accepter la demande de l'emprunteur à 80 % de la valeur initiale si les paiements sont à jour. Par ailleurs, la plupart des gestionnaires examineront une demande fondée sur une nouvelle évaluation montrant un LTV de 80 % par rapport à la valeur actuelle ; c'est la voie que permet la plus-value, et c'est la seule qui peut intervenir des années plus tôt.
La véritable comparaison n'est pas PMI contre absence de PMI, mais PMI contre le coût de l'attente. Épargner 10 % supplémentaires du prix d'achat peut prendre des années, période durant laquelle les prix peuvent grimper plus vite que l'épargne ne s'accumule. Payer deux ou trois ans de PMI pour acheter plus tôt est souvent l'option la plus économique ; acheter au maximum de son budget avec 3 % d'apport et un taux de PMI de 1,2 % l'est rarement.
Formule et références
PMI mensuelle = prêt × taux annuel de PMI ÷ 12 ; résiliation automatique lorsque le solde prévu ≤ 78 % de la valeur initiale
Homeowners Protection Act de 1998, 12 U.S.C. §4901 et suivants ; données tarifaires de PMI de l'Urban Institute Housing Finance Policy Center.
Exemple de calcul
Un bien de 400 000 $ avec 10 % d'apport à 6,5 %, PMI tarifée à 0,55 % par an.
- Le prêt s'élève à 360 000 $, soit une PMI annuelle de 1 980 $.
- PMI mensuelle = 1 980 $ ÷ 12 = 165 $.
- Le solde prévu atteint 78 % de 400 000 $, soit 312 000 $, après environ 9,4 ans.
- Avec une appréciation de 3 %, le seuil de 80 % de la valeur actuelle est atteint vers la 4e année.
165 $ par mois, résiliable sur demande des années avant la date automatique si la valeur du bien augmente et que vous demandez une nouvelle évaluation.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on la PMI sur un prêt hypothécaire ?
Multipliez le montant du prêt par le taux annuel de PMI, puis divisez par 12. Un prêt conventionnel de 300 000 $ avec un taux de PMI de 0,5 % coûte 300 000 $ × 0,005 ÷ 12 = 125 $ par mois.
Combien coûte la PMI sur un prêt immobilier ?
Généralement de 0,3 % à 1,5 % du montant du prêt par an. Sur un prêt de 300 000 $, cela représente environ 75 $ à 375 $ par mois, selon principalement votre cote de crédit et votre apport personnel.
Quel est le taux moyen d'une assurance prêt hypothécaire privée ?
La plupart des emprunteurs paient entre 0,5 % et 1 % du prêt par an. Les scores supérieurs à 760 avec 10 % d'apport ou plus se situent vers le bas de la fourchette ; les scores inférieurs à 680 avec 3 % à 5 % d'apport se situent vers le haut.
Comment puis-je me débarrasser de la PMI plus tôt ?
Remboursez le solde jusqu'à 80 % de la valeur initiale et demandez la résiliation par écrit, ou commandez une évaluation immobilière dès que la plus-value amène le LTV actuel à 80 % et faites-en la demande à votre gestionnaire de prêt.
L'assurance prêt immobilier FHA est-elle la même chose ?
Non. La FHA applique une MIP qui, sur la plupart des prêts, dure pendant toute la durée du crédit, quel que soit le capital remboursé. Seul un refinancement vers un prêt conventionnel permet de la supprimer.
Une PMI à prime unique est-elle plus avantageuse ?
Elle peut l'être si vous conservez le prêt suffisamment longtemps. La payer au comptant nécessite des liquidités à la clôture et n'est généralement pas remboursable en cas de vente anticipée.
La PMI sert-elle jamais l'emprunteur ?
Uniquement de manière indirecte, en rendant possible l'obtention d'un prêt avec un faible apport personnel. Elle indemnise le prêteur en cas de défaillance ; elle ne protège pas votre capital.