Comment utiliser cette calculatrice
- Saisissez le montant de base du prêt. Prix d'achat diminué de votre apport, qui peut descendre jusqu'à 3,5 %.
- Saisissez le taux FHA proposé, généralement légèrement inférieur aux taux des prêts conventionnels équivalents.
- Conservez la durée de 30 ans, sauf si vous optez pour la version sur 15 ans.
- Laissez la prime initiale (MIP) à 1,75 %, sauf indication contraire de votre prêteur.
Méthode de calcul
La FHA applique deux primes d'assurance distinctes : 1,75 % au départ, généralement financés dans le prêt, et une prime annuelle perçue chaque mois. Ce calculateur finance la part initiale afin que le montant réellement dû apparaisse ; ajoutez votre MIP annuelle séparément pour obtenir l'échéance de logement globale.
Depuis 2013, la MIP annuelle sur les prêts avec moins de 10 % d'apport s'applique sur toute la durée du prêt au lieu de s'arrêter à 78 % de ratio prêt-valeur. Cette seule règle explique pourquoi de nombreux emprunteurs FHA refinancent vers un prêt conventionnel dès qu'ils atteignent 20 % de fonds propres.
L'avantage de la FHA réside dans l'éligibilité, pas dans le prix : scores de crédit dès 580 avec 3,5 % d'apport et ratios d'endettement plus tolérants. La contrepartie étant l'assurance permanente, envisagez la FHA comme un tremplin avec un plan de refinancement plutôt que comme une structure définitive.
Formule et références
Prêt = base × 1,0175 ; Mensualité = Prêt × r ÷ [1 − (1 + r)⁻ⁿ]
HUD Handbook 4000.1, FHA Single Family Housing Policy Handbook, barèmes des primes d'assurance de prêt.
Exemple de calcul
Prêt de base de 280 000 $ à 6,25 % sur 30 ans avec 1,75 % de MIP initiale.
- La MIP initiale ajoute 4 900 $, finançant un total de 284 900 $.
- 360 mensualités à un taux mensuel de 0,5208 %.
- Le capital et les intérêts s'élèvent à environ 1 754 $.
Environ 1 754 $ avant l'ajout de la MIP annuelle, des taxes et des assurances au compte séquestre.
Questions fréquentes
Puis-je payer la MIP initiale au comptant ?
Oui, mais presque tous les emprunteurs la financent, les acheteurs FHA conservant généralement leurs liquidités pour l'apport.
Quand la MIP annuelle prend-elle fin ?
Après 11 ans si vous versez 10 % d'apport ou plus ; sinon, elle dure toute la durée du prêt.
Le prêt FHA est-il plus avantageux qu'un prêt conventionnel ?
Uniquement avec un score de crédit plus faible. Au-delà d'environ 720 avec 5 % d'apport, le prêt conventionnel avec PMI résiliable est généralement moins cher au total.