Comment utiliser cette calculatrice
- Saisissez le revenu annuel brut du foyer avant impôts : les prêteurs se basent sur le brut et non sur le revenu net.
- Ajoutez les mensualités minimales de vos crédits auto, prêts étudiants et cartes de crédit.
- Indiquez votre apport personnel disponible et un taux de prêt immobilier réaliste du marché actuel.
- Ajustez le pourcentage des taxes foncières et de l'assurance selon votre secteur, puis découvrez le prix d'achat accessible.
Méthode de calcul
Le modèle applique un plafond de taux d'endettement global de 36 % : la dette mensuelle totale, incluant la nouvelle mensualité de logement, doit rester sous 36 % des revenus mensuels bruts. Les dettes existantes sont d'abord soustraites pour dégager le budget logement, ensuite réparti entre le capital, les intérêts, la taxe foncière et l'assurance.
La taxe foncière et l'assurance varient en fonction du prix du bien plutôt que du montant emprunté ; elles sont donc modélisées sous forme de pourcentage annuel du prix d'achat. Dans une commune à forte fiscalité, cette seule variable peut faire varier le prix accessible de plusieurs dizaines de milliers d'euros, expliquant pourquoi deux acheteurs aux revenus identiques n'ont pas la même capacité d'achat.
Être éligible à un montant d'emprunt et être à l'aise avec celui-ci sont deux choses différentes. De nombreux foyers trouvent qu'allouer 28 % de leur revenu brut au logement est bien plus vivable que 36 %, en particulier avec des frais de garde d'enfants ou des revenus variables. Testez les deux hypothèses et considérez le montant le plus bas comme votre budget de recherche.
Formule et références
Prix = (0,36 × revenu mensuel brut − dettes) ÷ (facteur de prêt + taux taxes et assurance ÷ 12) + apport personnel
Limites du ratio d'endettement du Fannie Mae Selling Guide B3-6-02 ; normes de souscription des prêts conformes de la FHFA.
Exemple de calcul
95 000 $ de revenus, 500 $ de dettes mensuelles, 60 000 $ d'apport, taux à 6,5 %, 1,6 % de taxes et assurance.
- Le revenu mensuel brut est de 7 917 $ ; 36 % de ce montant représente 2 850 $.
- Après déduction de 500 $ de dettes existantes, 2 350 $ sont disponibles pour le logement.
- À 6,5 % sur 30 ans avec 1,6 % de frais annexes, cela permet de financer un prix d'environ 312 000 $.
Soit environ 372 000 $ au total en incluant l'apport personnel, avec un prêt proche de 312 000 $.
Questions fréquentes
Pourquoi ce résultat est-il inférieur à mon accord de principe ?
Les accords de principe montent souvent jusqu'à 43 % de taux d'endettement, voire plus, et peuvent omettre les taxes à votre prix cible. Cet outil utilise un seuil plus prudent de 36 %.
Un apport plus élevé augmente-t-il le prix d'achat possible ?
Oui, euro pour euro, et cela supprime également l'assurance emprunteur privée dès 20 % d'apport, ce qui libère une part plus importante de la mensualité pour le capital.
Les prêts étudiants en différé sont-ils pris en compte ?
Généralement oui. La plupart des banques retiennent environ 0,5 à 1 % du solde comme mensualité théorique, même pendant la période de différé.