Comment utiliser cette calculatrice
- Indiquez le prix d'achat, l'apport personnel et le taux d'intérêt du prêt pour le bien que vous achèteriez.
- Définissez le nombre d'années où vous prévoyez raisonnablement de rester : c'est le paramètre le plus déterminant.
- Saisissez le loyer actuel d'un logement comparable et le rythme d'augmentation locale des loyers.
- Définissez l'appréciation du logement ainsi que l'entretien annuel, les taxes et l'assurance en pourcentage du prix d'achat.
- Découvrez quelle option est la plus avantageuse et de combien, puis relancez le calcul avec un horizon plus court pour voir à quelle vitesse le résultat s'inverse.
Méthode de calcul
L'achat est comparé sur la base du coût net : chaque euro dépensé, l'apport initial, les mensualités de prêt, l'entretien, la taxe foncière, l'assurance et les frais d'achat et de revente. Moins le capital net récupéré lors de la revente. La location correspond simplement à la somme des loyers payés, revalorisés chaque année. Cette approche évite l'erreur courante consistant à traiter l'intégralité de la mensualité de crédit comme un coût, alors qu'une partie constitue une épargne forcée.
Les frais de transaction sont ce qui rend la propriété de courte durée coûteuse. L'achat coûte généralement 2 à 5 % du prix et la vente 5 à 6 % avec les commissions d'agence, de sorte qu'un aller-retour absorbe environ 8 à 9 % avant tout autre calcul. Avec une appréciation annuelle de 3 %, il faut environ trois ans pour amortir ces frais, d'où la règle empirique courante de « rester au moins cinq ans » : il s'agit d'un calcul de rentabilité, pas d'une simple croyance.
Le modèle ne tient délibérément pas compte du réinvestissement de la différence par le locataire et utilise un taux d'appréciation fixe plutôt qu'une distribution aléatoire. Ces deux simplifications avantagent légèrement l'achat sur un marché haussier et le pénalisent sur un marché stagnant ; considérez donc le résultat comme une comparaison des cas médians. Faites deux simulations : une à 0 % d'appréciation et une avec la tendance de votre marché local, pour vérifier si la conclusion reste valable dans les deux cas.
Formule et références
Coût net d'achat = apport + Σ mensualités + entretien + frais de transaction − (valeur future − capital restant dû) ; Coût location = Σ loyer₀ × (1 + g)ʸ
Case & Shiller, « Is There a Bubble in the Housing Market? », Brookings Papers on Economic Activity (2003) ; Profil des acheteurs et vendeurs de la NAR pour les frais de transaction types.
Exemple de calcul
Un bien de 400 000 $ avec 20 % d'apport et un taux de 6,5 %, conservé 7 ans, face à un loyer de 2 000 $ augmentant de 3 % par an.
- Un prêt de 320 000 $ donne une mensualité d'environ 2 023 $ par mois.
- Sept ans de mensualités plus 56 000 $ d'entretien et de taxes, plus environ 12 000 $ à l'achat et 29 500 $ à la vente.
- La valeur du logement grimpe à environ 492 000 $ et le solde restant dû tombe à environ 289 000 $, laissant environ 203 000 $ de capitaux propres.
- Le total des loyers sur ces mêmes sept années s'élève à environ 183 500 $.
L'achat se révèle plus avantageux sur sept ans, mais les mêmes paramètres sur trois ans inversent le résultat : les frais de transaction pénalisent lourdement les séjours courts.
Questions fréquentes
Combien de temps dois-je rester pour que l'achat soit rentable ?
En général de trois à cinq ans avec des frais de transaction moyens et une appréciation modérée. En deçà, les 8 à 9 % de frais d'aller-retour sont rarement amortis.
La location revient-elle à jeter de l'argent par les fenêtres ?
Pas plus que les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, l'assurance et l'entretien. Seule la part de capital contenue dans une mensualité de crédit constitue un patrimoine.
Dois-je plutôt prendre en compte le placement de l'apport personnel ?
Si vous avez réellement l'intention de l'investir, oui. Ajoutez votre rendement net d'impôt attendu sur cette somme au côté location et comparez à nouveau.
Cela inclut-il la déduction des intérêts d'emprunt ?
Non. Depuis la hausse de la déduction forfaitaire de 2017, la plupart des foyers ne détaillent plus leurs déductions, donc l'inclure par défaut surévaluerait l'intérêt d'acheter.